Page 58 - kpiebook62011
P. 58
54
เนื่องจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศ โดยเฉพาะ
โครงสร้างพื้นฐาน เช่น ทางพิเศษ และรถไฟฟ้า ดังที่ได้กล่าวมาข้างต้น และโครงสร้างพื้นฐานเช่นนี้ย่อมทำให้
ผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงได้รับประโยชน์โดยตรง เนื้อหาในส่วนนี้จะเสนอแนวทางเกี่ยวกับ
การประเมินพิเศษ (Special Assessment Levy) ซึ่งจะช่วยเติมเต็มการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ และช่วยสร้างความเป็นธรรมในการพัฒนา เพราะผู้รับประโยชน์เป็นผู้รับภาระด้านการเงิน
โดยยกตัวอย่างจากสามประเทศ ได้แก่ สหรัฐอเมริกา โคลอมเบีย และเม็กซิโก
การประเมินพิเศษเป็นการเก็บค่าธรรมเนียมจากเจ้าของที่ดินที่ได้รับผลประโยชน์ โดยตรงจากการสร้าง
หรือขยายบริการพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นการสร้างหรือขยายถนน การต่อท่อน้ำประปา การบำบัดน้ำเสีย
หรือสาธารณูปโภค สาธารณูปการประเภทอื่น ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ได้ทำกำหนดไว้ในกฎหมาย
ของแต่ละเมือง การเก็บค่าธรรมเนียมจะทำได้เฉพาะพื้นที่ภายในพื้นที่ที่กำหนดไว้ คือเขตประเมินพิเศษ
(Special Assessment District) หรือเขตบริการ (Service District) เขตพิเศษประเภทแรกครอบคลุมที่ดิน
เฉพาะพื้นที่ได้ถูกกำหนดไว้โดยกฎหมายว่าจะได้รับผลประโยชน์เฉพาะจากการปรับปรุงและยกระดับ
การบริการพื้นฐาน ในขณะที่ประเภทที่สอง รวมที่ดินทุกผืนที่อยู่ในเขตบริเวณที่มีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน
นั้น จึงมักครอบคลุมพื้นที่กว้างกว่าประเภทแรก การกำหนดว่าการประเมินพิเศษจะครอบคลุมพื้นที่ในลักษณะ
ใดนั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของโครงสร้างพื้นฐานและขอบเขตของผลประโยชน์ที่เกิดขึ้น 7
โดยทั่วไป องค์การปกครองท้องถิ่นจะดำเนินการประเมินพิเศษนี้ หลังจากที่ได้มีการฟื้นฟูและพัฒนา
พื้นที่แล้ว ซึ่งแตกต่างจากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมผลกระทบจากการพัฒนา (Development impact fees)
หรือข้อเรียกร้องให้จัดเตรียมบริการสาธารณะบางส่วนในการพัฒนา (Development exactions) ซึ่งเกิดขึ้น
ในช่วงระหว่างกระบวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เกณฑ์การประเมินพิเศษจะเน้นที่ความจำเป็นในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งภาระด้านการเงิน
ที่เจ้าของที่ดินต้องจ่ายเป็นสัดส่วนที่เหมาะสมตามระดับประโยชน์ที่ได้ โดยเจ้าของที่ดินแต่ละคนจะร่วมกัน
แบ่งรับภาระ ซึ่งทำให้ระดับภาระของแต่ละคนแตกต่างกันออกไป ดังนั้น ตามหลักการนี้ ที่ดินว่างเปล่าอาจถูก
ประเมินให้จ่ายค่าธรรมเนียมพิเศษเท่ากับที่ดินผืนที่อยู่ติดกันที่มีการใช้ประโยชน์อยู่ เครื่องมือการเงินประเภทนี้
ต่างจากภาษีทั่วไปตรงที่ว่า ไม่ได้ประเมินที่ดินทุกผืนด้วยอัตราเดียวกันเหมือนกันหมด แม้ว่าจะมีคุณลักษณะ
คล้ายกันก็ตาม โดยประเมินตามส่วนเพิ่มของมูลค่าที่ดินและ/หรือทรัพย์สิน แต่เครื่องมือการเงินนี้ก็ไม่ใช่
ค่าธรรมเนียมการใช้เพราะไม่ได้เก็บตามระดับการใช้บริการพื้นฐาน
ข้อดีหนึ่งของเครื่องมือการเงินในรูปแบบนี้ คือสามารถระดมทุนได้ในทันที และเป็นการสร้างความ
เป็นธรรมในการพัฒนา เพราะผู้รับประโยชน์เป็นผู้รับภาระด้านการเงิน ดังนั้น ภาระในต้นทุนการจัดเตรียม
โครงสร้างพื้นฐานจึงเป็นไปตามระดับผลประโยชน์ที่ได้รับ ซึ่งถือว่าเป็นการสร้างประสิทธิภาพในการให้บริการ
7 เครื่องมือการเงินเพื่อการฟื้นฟูเมือง, ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.อภิวัฒน์ รัตนวราหะ โปรดดู http://www.arch.chula.ac.th/
journal/files/article/jRUOYo1CZXSun104623.pdf
พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530
